払いすぎた利息の取り戻し(過払い金返還請求)、借金問題、クーリングオフの相談。全国対応、土日夜間の相談OK！【司法書士法人たいよう合同事務所】

借地借家の問題

敷金の返還トラブルなど、金額が小さくてもあきらめないでご相談ください。

1. 引越しした場合、敷金は戻ってこないの？
2. 賃貸契約書に「退去時に、原状回復に必要な費用は借主が負担する」とある場合の敷金は？
3. 賃貸契約書に 「通常損耗（つうじょうそんもう）部分を含み原状回復に必要な費用は借主が負担する」
   とある場合の敷金は？
4. 敷金が戻ってこない場合、少額訴訟をしたほうがよいと聞いたことがあります。
   少額訴訟とはどのようなもの？
5. 敷金と保証金の違いって何ですか？
6. 住んでいるアパートの水道が使えなくなってしまいました。大家さんに修理を頼めますか？
7. 突然の賃料増額。次の月から払うべき？

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Q1.マンションを借りるときに敷金として20万円支払いました。
先日引っ越してこのマンションを出て行ったのですが敷金が戻ってきません。
不動産屋は「クリーニング費用に全部あてた。逆に追加でこちらが請求したいぐらいだ。」
と言ってきました。敷金は戻ってこないのですか？納得いかないのですが。

A1.
基本的には敷金の返還を求めることができると思います。

敷金とは、地方によって解釈や慣習が異なるのでその意味が必ずしも一律ではないのですが、一般的に
「入居者が家を借りるとき、大家さんに何か損害が発生したときはその損害を担保するために入居者が大家さんに預けるお金」といわれています。敷金は入居時に「預けたお金」ですから、退去時（マンションを大家さんに明渡したとき）に全額請求できるのが原則です。

ただし、「何か損害が発生したとき」はその損害賠償金は差引かれてしまいます。
例えば、あなたが家賃を一か月分でも滞納していた場合は、滞納した金額は敷金から差引かれます。
さらに、あなたが借りていたマンションの部屋の壁にわざと穴をあけてしまった場合や床に傷をつけてしまった場合なども、その修理費は敷金から差引かれてしまいます。しかし、あなたが何の問題もなく部屋を使用していた場合20万円全額返せと請求できるはずです。通常使用していたなら当然に発生していたという様な汚れなどは、
基本的に大家さんが負担すべきものだからです。

ただ「賃貸借契約書」の記載による場合もあり、敷金は少額であることが多いのですが難しい問題もあります。
少ない金額だからと諦めずに一度相談してください。当事務所で敷金の返還を請求する場合は、費用倒れになる（敷金回収額より依頼した費用の方が高くなる）ことはないと考えてください。

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Q2.「賃貸借契約書」に「退去時に、原状回復に必要な費用は借主が負担する。」
と書いてあります。敷金は全額戻ってこないのでしょうか？

A2.
上記A1のとおり、敷金は入居時に「預けたお金」ですから退去時（マンションを大家さんに明渡したとき）に全額請求できるのが原則です。

では「賃貸借契約書」に質問のような記載（特約という）がなされていた場合はどうなるのでしょうか。
そもそも「原状回復」という言葉の意味ですが、これは「入居時の状態にする」ということではありません。
ここでいう「原状回復」とは「部屋を普通に使用していた場合の退去時の状態にする」という意味で簡単にいえば
多少汚れた状態でも、誰が使用してもそれくらいは汚れる状態に戻せばよいということになります。

つまり、賃貸借契約書に「退去時に、原状回復に必要な費用は借主が負担する。」と書いてあっても、普通の汚れ程度ならばクリーニング費用は負担する必要はありませんから敷金は全額請求できるということになります。

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Q3.では、「賃貸借契約書」に「退去時に、通常損耗（つうじょうそんもう）部分を含み原状回復
に必要な費用は借主が負担する。」と書いてありますがこの場合はどうでしょうか？

A3.
基本的には、敷金は全額請求できるでしょうが後々争いになる場合もあります。
皆さんがどのような契約をしても原則として自由ですから、このような契約も認められると思います。

しかし、契約というのは当事者の合意によって成立します。
つまり、「賃貸借契約書」に書かれていることをあなたが全て理解しその上で契約したというときでないと有効に成立したとはいえません。
今回の場合はどうでしょうか？契約時にそのような説明を十分に受けたのでしょうか？

また、あなたが契約時に説明を十分に受けて大家さんとの間で「退去時に、通常損耗（つうじょうそんもう）部分を含み原状回復に必要な費用は借主が負担する。」という合意をした場合でも、相場よりも家賃を値下げしているなど合理的な理由がなければ法律上（民法、消費者契約法）無効だと主張できる場合もあります。
「賃貸借契約書」に記載されていることだけで判断し諦める前に一度ご相談ください。

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Q4.敷金が戻ってこない場合、少額訴訟をしたほうがよいと聞いたことがあります。
少額訴訟とはどのようなものでしょうか？

A4.
少額訴訟とは、原則１日で全てが終わる裁判で60万円以下の請求をするときに利用できます。
場所は最寄りの簡易裁判所になります。

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【少額訴訟のメリット・デメリット】

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少額訴訟も裁判ですから、証拠が必要です。契約書があり、敷金に関する特約が書かれていない。家賃も滞納していないし、特別部屋を汚していないというような場合（簡単に勝訴できそうな場合）はご自分で少額訴訟をやってみてもよいと思います。ただし、少しでも悩むことがあれば専門家に一度相談してみたほうがよいでしょう。

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Q5.敷金と保証金の違いって何ですか？

A5.
敷金と保証金は呼び方が違うだけで、その性質は同じです。
つまり、保証金と呼ばれるものも、Q1「敷金は戻って来ないの？」でも回答しましたが
「入居者が大家さんに預けるお金。」であることに変わりません。

ただし、地方によっては慣習が違うみたいですし結局のところその性質は契約書の内容によって決まります。
退去時に大家さんが全額返還すべきものなのか、敷引き特約（無条件に敷金を何割か差引く契約）を含んでいるのか、礼金・権利金の性質も併せ持つのかは契約書の内容を確認して総合的に判断するしかありません。

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Q6.住んでいるアパートの水道が使えなくなってしまいました。
大家さんに修理を頼めますか？

A6.
修理を頼めると思います。

原則として、賃借しているアパートのどこかが壊れてしまったら修繕は大家さんがすべきなのであなたは自己負担で修繕する必要はありません。

しかし、修繕は大家さんがすべきか入居者がすべきかというのは契約書の内容によります。
契約書に、「修繕は入居者負担」という記載があれば、あなたが自己負担で修繕をしなければなりません。
ただし法律上、修繕義務は大家さん負担なのでこれを入居者に負担させるのは合理的な理由（例えばその分家賃が安いなど）が必要といわれています。

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Q7.先日、大家から突然「賃料を増額しました。」という通知がきました。
来月から増額された賃料を支払うべきですか？

A7.
支払う必要はありません。

大家さんが賃料を増額するときは、まず賃料増額の調停を申立てなければなりません。
つまり、大家さんが一方的に「賃料を増額しました」という通知をしても勝手に賃料を増額することはできません。
賃料を増額できるときというのは法律上も限られていますから、そこまで心配なされなくても大丈夫かと思います。

ただし、賃料の増額（または減額）もそれなりの理由があれば調停をした上で可能ですから裁判所から呼出しがきたら気をつけてください。

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